Rambler's Top100
Недвижимость и квартиры в Москве и России



 

О КОМПАНИИОПИСАНИЕ УСЛУГЛИЦЕНЗИИ И СВИДЕТЕЛЬСТВАЗАКОНЫМЕТОДИКИСТАТЬИ
СПЕЦИАЛИСТЫКЛИЕНТЫРЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ПИСЬМАРЕЙТИНГИКОНТАКТЫПРАЙС-ЛИСТЫ

  
  
  
  

Оценка объектов и
прав собственности

 

Методики

Особенности оценки рыночной стоимости права застройки земельных участков в Санкт-Петербурге

Грибовский Сергей Викторович – заместитель начальника городского управления инвентаризации и оценки недвижимости г. Санкт-Петербурга, Первый вице-президент Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков», доктор экономических наук

Цымбалов Василий Васильевич – оценщик 1-й категории городского управления инвентаризации и оценки недвижимости г. Санкт-Петербурга, кандидат технических наук, профессор

Введение

Во многих регионах России распространена практика передачи городской администрацией права застройки свободных земельных участков зданиями и сооружениями частным инвесторам для ведения собственного бизнеса и/или последующей продажи.
В соответствии с 263 статьей ГК, это право представляет собой возможность собственника возводить, перестраивать или сносить здания и сооружения на своем земельном участке или разрешать осуществление таких действий другим лицам. Ограничено право застройки двумя требованиями - необходимостью соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, во-первых, и требований о назначении земельного участка, во-вторых. При этом, как правило, улучшения, возводимые на земельном участке, после окончания строительства, переходят инвестору в собственность, а земля обычно передается в долгосрочную аренду. Например, в Санкт-Петербурге право долгосрочной аренды предоставляется на 49 лет.
Данная практика соответствует, на наш взгляд, научному определению права застройки [1], в соответствии с которым под правом застройки понимается устанавливаемое договором, срочное, вещное, неотменимое и возмездное право использования «чужого» земельного участка для возведения, достройки и эксплуатации и содержания объекта.
Данное право, несмотря на то, что оно является вещным правом, также как и полное право собственности, как нетрудно догадаться, отличается от последнего и, следовательно, имеет свои особенности и процедура оценки такого права.
В соответствии с принципом ожидания при оценке рыночной стоимости доходных объектов, оценщики капитализируют чистый операционный доход (далее – ЧОД) в текущую стоимость. Чистый операционный доход, в свою очередь, можно представить в виде двух составляющих - ЧОД, приходящийся на улучшения (здания, сооружения и пр.) и ЧОД, приходящийся на земельный участок [2].
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, целиком принадлежит инвестору, так как после завершения строительства улучшения переходят к нему в собственность. Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок,  в рассматриваемом случае равен разности доходов от земли при условии ее использования наиболее эффективным способом и арендных отчислений в бюджет по договорной цене. Очевидно, что разность этих двух доходов не принадлежит инвестору и может быть капитализирована в текущую стоимость с целью определения денежной суммы, которая единовременно должна быть передана собственнику земли (в рассматриваемом случае государству). Текущая стоимость этой разности, на наш взгляд, и есть рыночная стоимость права застройки свободного земельного участка. В Санкт-Петербурге, например, инвестиционными условиями предусмотрены отчисления инвестором на развитие городской инфраструктуры суммы в размере этой стоимости.

Полная версия

 

О компании :: Описание услуг :: Лицензии и свидетельства :: Законы :: Методики :: Статьи :: Специалисты :: Отзывы клиентов :: Рейтинги :: Контакты
© ООО «Бизнес-Оценка»