Rambler's Top100
Недвижимость и квартиры в Москве и России



 

О КОМПАНИИОПИСАНИЕ УСЛУГЛИЦЕНЗИИ И СВИДЕТЕЛЬСТВАЗАКОНЫМЕТОДИКИСТАТЬИ
СПЕЦИАЛИСТЫКЛИЕНТЫРЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ПИСЬМАРЕЙТИНГИКОНТАКТЫПРАЙС-ЛИСТЫ

  
  
  
  

Оценка объектов и
прав собственности

 

Методики

Об использовании рыночной стоимости для оценки недвижимых объектов страхования.

Вступившим в силу с 1 января текущего года Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» определены только четыре вида стоимости, которые могут использоваться при осуществлении оценочной деятельности:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.
            Такой состав видов стоимости привел к значительным противоречиям при определении стоимости объектов недвижимости, находящихся на землях поселений, для целей страхования.  Определение рыночной стоимости  объекта недвижимости для многих оценщиков подразумевает обязательное включение земельного участка в состав объекта оценки. Такое понимание рыночной стоимости мы получили от специалистов, экспертирующих наш отчет.
            Но в  подавляющем числе случаев при страховании объектов недвижимости, находящихся на землях поселений, к ним не относится земельный участок – страхуются только улучшения. Например,  в «Правилах страхования имущества предприятий (организаций и учреждений) всех организационно-правовых форм» ОАО “Военно-страховая компания” определено, что «объектом страхования являются имущественные интересы предприятий (организаций и учреждений) всех организационно-правовых форм, индивидуального предпринимателя, либо дееспособного физического лица, связанные с владением, распоряжением, пользованием:
            а) зданиями;
            б) сооружениями;
            в) машинами и оборудованием;
            г) измерительными и регулирующими приборами и устройствами;
            е) вычислительной техникой и оргтехникой (при этом не являются объектами страхования имущественные интересы, связанные с потерей или уничтожением носителей данных, включая содержащуюся на них информацию);
ж) инструментами, производственным и хозяйственным инвентарем;
            з) транспортными средствами и прочими передвижными машинами во время их нахождения в указанном в договоре страхования месте страхования;
            и) объектами незавершенного  строительства;
            к) продукцией, товарами, сырьем, материалами и др. товарно-материальными ценностями;
            л) предметами  интерьера и отделки;
            м) мебелью, обстановкой.
            н) по соглашению сторон может быть застраховано иное  имущество, страхование которого не запрещено действующим законодательством.»
            Такой набор объектов страхования является типичным при страховании имущества  для «страховых случаев»,  с наступлением которых возникает обязанность Страховщика произвести страховую выплату Страхователю. Типичным «страховым случаем  является возникновение ущерба  от повреждения, гибели или утраты  имущества вследствие:
            а) пожара;
            б) удара молнии (молния - это электрический разряд в атмосфере между облаками или облаком и землей);
            в) падения пилотируемых летательных объектов‚ их частей, груза.»
            Так как при наступлении типичных страховых случаев обычно не происходит снижения стоимости земельного участка, то земельные участки и не включаются в объекты страхования имущества.
            (Следует отметить, что в сельской местности при наступлении «страховых случаев», например, пожара, как правило, можно говорить о снижении рыночной стоимости земельного участка. Дело в том, что в деревнях «не принято» селиться на пожарище. Участок считается гиблым (приносящим несчастье). Именно для таких случаев может использоваться пункт «н)» из представленных выше видов имущества подлежащих страхованию: «по соглашению сторон может быть застраховано иное  имущество, страхование которого не запрещено действующим законодательством».)
            В действовавших до 1 января текущего года «Стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519) при оценке объектов недвижимости для целей страхования использовалась либо «стоимость замещения объекта оценки» - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки, либо «стоимость воспроизводства объекта оценки» - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. (Скорее первая, чем вторая, так как никто не предполагает возмещать ущерб на базе  затрат при использовании   идентичных – старых, материалов и технологий.
            Теперь, когда  два  этих вида стоимости, «отличных от рыночной стоимости», не предусмотрены для использования в оценочной практике, для целей страхования может быть использована только рыночная стоимость. При этом некоторые оценщики, как было сказано выше, предполагают, что для целей страхования  при определении рыночной стоимости недвижимого объекта страхования необходимо сначала оценить рыночную стоимость всего объекта недвижимости, включающего объект страхования и земельный участок, а потом (по требованию заказчика) выделить из этой рыночной стоимости  стоимость, относящуюся к объекту страхования, и стоимость земельного участка.  По мнению этих оценщиков в условиях действия ФСО-2 только после такой сложной процедуры разделения стоимостей страховщик и страхователь могут выявить необходимую им стоимость для страхования объекта недвижимости.
            До выхода новых стандартов (ФСО 1-3) оценка улучшений для целей страхования была проще и дешевле, чем оценка рыночной стоимости комплексного объекта недвижимости. Теперь, предполагается, что оценка улучшений для целей страхования должна быть наоборот  сложнее и дороже, чем оценка рыночной стоимости комплексного объекта недвижимости. Сначала надо провести оценку комплексного объекта согласованием результатов по всем трем подходам. Потом необходимо провести оценку рыночной стоимости земельного участка согласованием результатов по доходному и сравнительному подходу. И только после этого по разнице между рыночной стоимостью всего комплексного объекта недвижимости и рыночной стоимостью земельного участка будет определена рыночная стоимость улучшений.  Причем, полученная стоимость улучшений может дать относительно большее отклонение от рыночной стоимости улучшений, как объекта страхования, по сравнению с определением стоимости замещения или стоимости воспроизводства объекта оценки. Многие оценщики при определении рыночной стоимости объекта недвижимости пренебрегают принципом наиболее эффективного использования земельного участка при использовании доходного и сравнительного подхода, и при использовании сравнительного подхода для оценки стоимости земельного участка. Соответственно, рыночная стоимость земельного участка оказывается искаженной. Соответственно, оказывается искаженной и стоимость улучшений.
            Если такой подход к определению стоимости улучшений для целей страхования признать правильным, то необходимо было бы срочно обращаться в Экспертный совет по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития и в Национальный совет по оценочной деятельности с просьбой срочно внести изменения в Стандарты оценки с тем, чтобы остановить  искусственное усложнение и  удорожание процесса оценки стоимости объектов недвижимости для целей страхования при повышении возможности искажения стоимости улучшений для целей страхования. 
            Однако представляется, что для определения стоимости для целей страхования вполне может быть использовано понятие рыночной стоимости без какого-либо изменения действующих стандартов. Достаточно только в задании на оценку указывать, что по данному заданию необходимо определить рыночную стоимость помещения, здания или сооружения как объекта страхования. В этом случае объектом определения рыночной стоимости будет являться не комплексный объект недвижимости, состоящий из земельного участка и улучшений, а только улучшения, подлежащие страхованию.
            Следует признать, что рыночную стоимость имеют не только комплексный объект, состоящий из земельного участка и улучшений, не только свободный земельный участок, но и улучшения. Для определения рыночной стоимости комплексного объекта недвижимости возможно использование всех трех подходов. Для определения рыночной стоимости свободного земельного участка возможно использование только доходного и сравнительного подходов (земля не требует затрат в свое создание). Соответственно, для определения рыночной стоимости улучшений целесообразно использование только затратного подхода, так как и для рынка строительства, и для рынка страхования важна именно рыночная стоимость затрат на создание улучшений с учетом износа.
            (Если бы у нас в стране был развит рынок сдачи в аренду земельных участков, то был бы развит и рынок покупки улучшений на арендованных земельных участков. Тогда для целей оценки стоимости улучшений можно было бы использовать и сравнительный подход. Если нет рынка аренды земли, то единственно приемлемым подходом оценки рыночной стоимости улучшений остается затратный подход.)
            На основании изложенного предлагается признать правомочным использовать  понятие рыночной стоимости для оценки стоимости недвижимых объектов страхования – зданий, помещений, сооружений. При этом в задании на оценку должно быть указано, что оценивается рыночная стоимость объекта страхования – улучшения, без учета стоимости земельного участка.
            Данное предложение я направляю на сайт www.appraiser.ru, в Национальный совет по оценочной деятельности, в Экспертно-консультативный совет по оценочной деятельности Министерства экономического развития и в Всероссийский союз страховщиков. Надеюсь, что согласованное решение по этому вопросу будет принято как можно быстрее в пользу учета потребностей рынка страхования, и в полном соответствии с теорией рыночной стоимости.

 

Президент СЗОО, д.э.н.                                                                         Э.П. Баяндин
 

О компании :: Описание услуг :: Лицензии и свидетельства :: Законы :: Методики :: Статьи :: Специалисты :: Отзывы клиентов :: Рейтинги :: Контакты
© ООО «Бизнес-Оценка»