Rambler's Top100
Недвижимость и квартиры в Москве и России



 

О КОМПАНИИОПИСАНИЕ УСЛУГЛИЦЕНЗИИ И СВИДЕТЕЛЬСТВАЗАКОНЫМЕТОДИКИСТАТЬИ
СПЕЦИАЛИСТЫКЛИЕНТЫРЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ПИСЬМАРЕЙТИНГИКОНТАКТЫПРАЙС-ЛИСТЫ

  
  
  
  

Оценка объектов и
прав собственности

 

Статьи

НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ
"СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ"

25 апреля 2008 года
(в рамках выставки "ОЦЕНКА 2008")
ДОКЛАД:
"Дисконтирование и капитализация в оценке. Новый взгляд"
В.Б. Михайлец, Член Экспертного Совета РОО, нач. отд. по оценке имущества ООО "Центр оценки "Профит"

Методология доходного подхода в оценке. Новый взгляд.

1. Основы дисконтирования доходов для оценки

Ставка дисконтирования (ставка дохода на инвестиции) — это процентная ставка, характеризующая общую прогнозируемую доходность рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, как за счет изменяющихся в будущем доходов, так и за счет изменения стоимости аналогичных оцениваемому объектов /1/:
   (1)
где v(i) и u(i) — прогнозируемые рыночные темпы изменения стоимости и доходов аналогичных объектов за
i-й период; R — ставка капитализации, находимая путем рыночной экстракции:
   (2)
Ставка капитализации — это показатель "капитализируемости" аналогичных объектов, как отношение прогнозируемых доходов NOI от операционной деятельности (например, сдачи в аренду) в первый после даты оценки период к стоимости объектов.
Общая формула метода дисконтирования доходов:
   (3)
где vо(i) и uо(i) — прогнозируемые темпы изменения стоимости и доходов объекта оценки за i-й период.

2. Допущения, упрощения, капитализация доходов

Решая уравнение (3) относительно неизвестной PV можно привести его к виду:
   (4)
где Ro – коэффициент капитализации (не приводится из-за громоздкости).
Разумеется, что результаты расчетов стоимости по формулам (3) и (4) абсолютно эквивалентны, но принято считать, что в первом случае имеем дело с дисконтированием доходов, а во втором – капитализацией.
В силу недостатка информации, необходимой для составления требуемых для метода дисконтирования прогнозов, или по другим причинам, в теории и на практике оценки прибегают к упрощениям, справедливым, однако, только при определенных допущениях.
1) Если прогнозируемые темпы изменения стоимости и доходов объекта оценки и аналогичных объектов совпадают (v(i)=vо(i) и u(i)=uо(i)), то непосредственными расчетами по формулам (3) или (4) можно убедиться, что
   (5)
Иными словами, если оценщик уверен, что тенденции изменения доходности и цены оцениваемого объекта в будущем совпадают с рыночными тенденциями (аналогов), то вместо дисконтирования можно просто разделить прогнозируемый доход объекта на ставку капитализации (именно на ставку, а не на коэффициент).
2) Если можно допустить, что рыночные темпы доходов и стоимости одинаковы и не зависят от номера периода (u=v), то ставка дисконтирования из формулы (1) примет вид r = R + v. Если такое же допущение принять и для объекта оценки (uо=vо), то из формул (3) или (4) немедленно следует широко известная формула Гордона
   (6)
3) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна r = R + v, доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, снижаются по заданному закону, а его стоимость в конце n-го года равна нулю, то из формул (3) или (4) следует формула Ринга
   (7)
4) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна r = R + v, доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, постоянны, а его стоимость в конце n-го года равна нулю, то из формул (3) или (4) следует формула Инвуда
   (8)
5) Когда предполагается, что доходность аналогичных объектов равна r = R + v, доходы, генерируемые объектом в течение n лет его жизни, постоянны, а его стоимость в конце n-го года отрицательна, то из формул (3) или (4) следует формула Хоскольда
   (9)
6) Подобных формул, равно как и "методов", можно вывести из формул (3) или (4) несчетное количество в зависимости от принятых допущений /2/.
Знаменатели этих всех формул называются коэффициентами капитализации и только в первом из рассмотренных случаев коэффициент капитализации равен ставке капитализации.

В заключение хотелось бы отметить следующее:

    • Дисконтирование и капитализация доходов по своей сути являются одним и тем же методом. Различие состоит лишь в форме представления модели и методах решения: дисконтирование требует, как правило, использования итерационных процедур, а капитализация – дает результат прямой подстановкой исходных данных в расчетные формулы.
    • С помощью обобщенной формулы дисконтирования доходов можно получить множество методов капитализации в зависимости от ситуации оценки и принятых (обоснованных) допущений.

    Полная версия

 

О компании :: Описание услуг :: Лицензии и свидетельства :: Законы :: Методики :: Статьи :: Специалисты :: Отзывы клиентов :: Рейтинги :: Контакты
© ООО «Бизнес-Оценка»