Rambler's Top100
Недвижимость и квартиры в Москве и России



 

О КОМПАНИИОПИСАНИЕ УСЛУГЛИЦЕНЗИИ И СВИДЕТЕЛЬСТВАЗАКОНЫМЕТОДИКИСТАТЬИ
СПЕЦИАЛИСТЫКЛИЕНТЫРЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ПИСЬМАРЕЙТИНГИКОНТАКТЫПРАЙС-ЛИСТЫ

  
  
  
  

Оценка объектов и
прав собственности

 

Статьи

Прибыль инвестора при строительстве коттеджных поселков

Стр. 1..2..3

Целью настоящей статьи является не столько математическое исследование, интересное только специалистам в области оценки, сколько попытка структурировать показатели доходности в инвестиционных проектах по строительству коттеджных поселков. Желание дать возможность инвесторам и другим профессиональным участникам рынка недвижимости (ПУРН) при принятии решений о входе на строительную площадку ориентироваться в показателях будущей доходности проекта.
Начало было положено работами оценщиков, когда в ходе оценок рыночной стоимости коттеджей в рамках затратного подхода они помимо прочего рассчитывают т.н. "прибыль предпринимателя". Если вспомнить оценочные дефиниции, то предпринимательскую прибыль можно определить, как вознаграждение инвестору за риск предпринимательства, а в нашем случае – строительства. Она отражает не только степень риска строительного проекта и уровень компетентности инвестора, т.е. т.н. "внутренние факторы", но и экономические и политические факторы, которые можно считать внешними по отношению к проекту и инвестору. Справедливости ради стоит сказать, что подчас эту самую прибыль предпринимателя оценщики рассчитывают "на глазок", или используют различные методы, имеющие общую основу – кумулятивное построение, ранжирование и т.д. Вообще, если быть точным, речь идет не о прибыли предпринимателя, а о прибыли застройщика. А если еще точнее, то инвестора-застройщика. И прежде чем браться за расчеты этой самой прибыли, необходимо разобраться в определениях.
В самом деле – о какой же прибыли и предпринимательстве идет речь? А речь идет о предпринимательстве в виде инвестиций в недвижимость. Но речь идет не просто об инвестициях в недвижимость, хотя тут тоже есть различные формы (может быть прямое инвестирование, например, в форме покупки московского жилья, может быть инвестирование в виде покупки паев в закрытых ПИФах недвижимости или покупки ипотечных облигаций), речь идет об инвестировании на стадии строительства с последующей продажей. В этом случае стоимость объекта недвижимости на момент продажи или реверсия, как ее называют оценщики, является не просто денежной величиной, которую готов дать рынок за этот объект, по сути это чистый дисконтированный доход проекта. Можно сказать, что текущая стоимость реверсии, т.е. стоимость продажи нашего объекта недвижимости в конце срока, приведенная к текущим деньгам, является показателем бизнес-плана инвестиционного проекта. Срок проекта при этом равен сроку от начала строительства до продажи нашего объекта. Кстати бытует мнение, что началом проекта можно считать начало первых затрат (ТЭО, концепции, предпроект и проект), но эти затраты составляют в среднем 2-3% и считать их при заданной точности расчетов не имеет смысла. Не стоит забывать, что мы говорим о строительстве коттеджных поселков, а не атомных станций и, следовательно, эти затраты не могут быть глобальными и значительного влияния на показатели проекта не возымеют.
Теперь можно перейти к расчетам. Прибылью инвестора-застройщика в инвестиционном проекте строительства коттеджного поселка следует считать внутреннюю норму доходности (ВНД) этого проекта, т.е. ту ставку дисконта (iвн), при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям.
В нашем случае под приведенными эффектами мы понимаем текущую стоимость реверсии.
Если расчет чистого дисконтированного дохода инвестиционного проекта дает ответ на вопрос, является он эффективным или нет при некоторой заданной норме дисконта, то внутренняя норма доходности проекта определяется в процессе расчета и затем сравнивается с требуемой инвестором нормой дохода на вкладываемый капитал.
Иными словами внутренняя норма доходности является решением уравнения:

iвн - внутренняя норма доходности;
Rn - результаты, достигаемые на n – ом шаге расчета;
Зn - затраты, осуществляемые на том же шаге;
Kn - капиталовложения по проекту;
N – горизонт расчета;
Эn = (Rn - Зn) - эффект, достигаемый на n – ом шаге расчета;
Про нашу внутреннюю норму доходности (ВНД) можно сказать, что она обязательно должна быть выше безрисковой ставки дохода, т.е. нормы отдачи на вложенные средства, которую инвестор получит практически в ста процентах. Речь, как правило, идет об эффективной доходности к погашению государственных ценных бумаг или, например, валютных облигаций Газпрома.
Но речь должна идти не только о безрисковой ставке. Пусть i – приемлемый для инвестора уровень ставки дохода (её еще называют минимально привлекательной ставкой доходности или нормативом доходности). Очевидно, что разность ставок (iвн-i) характеризует эффективность инвестиционной (предпринимательской) деятельности. С чисто финансовых позиций инвестиции имеют смысл только тогда, когда iвн > i. При iвн < i нет оснований для осуществления инвестиций, так как доходность ниже принятого норматива; если же под i понимается стоимость заемных средств, то инвестиции просто убыточны.
Итак, наша задача заключалась в том, чтобы, опираясь на данные оценщиков, инженеров-строителей и сметчиков, смоделировать среднерыночный процесс капиталовложений во времени по типам домов. Далее мы должны спрогнозировать цены продаж готовых коттеджей по типам и поставить полученные значения в формулу.
Для чистоты эксперимента мы исключили фактор земли из исследования. Мы руководствовались следующей логикой – стоимость земли присутствует в конечных продажах, инвестор также несет затраты по приобретению земельного участка, т.е. земля присутствует как в конце пути при продаже готового объекта, так и вначале, при инвестициях. При этом земля как раз "слабое звено" нашего исследования. Дело в том, что стоимость земель в каждом районе Московской области различна, различны затраты инвестора на оформление и что самое главное, они не всегда прозрачны. Фактор же местоположения в данном случае и его влияние на стоимость конечного объекта нас не интересовал, точнее сказать это тема отдельная, и в рамках настоящего исследования наша задача найти доходность для инвестора от капитальных вложений. Мы посчитали, что земельный вопрос только запутает дело. Кстати сказать, при возведении объекта растет и стоимость земли вокруг – так стоит ли этот рост относить только на земельный интерес. Скорее эту дельту нужно отнести к улучшениям, т.е. к росту капвложений в строительство.
Итак, для начала возьмем типовой дом из кирпича. Стоимость строительства можно оценить по двум видам стоимости: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.
Стоимость воспроизводства – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого объекта.
Стоимость замещения – это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с применением современных материалов, современных способов производства работ и проектных решений.
В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимости строительства:

  • метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);
  • метод укрупненных элементных показателей стоимости;
  • метод единичных расценок.

При заданных требованиях к точности оценки и наличии исходной информации наиболее предпочтительным и общеприменимым является метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (метод сравнительной единицы). Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного объекта. Этот метод часто используют оценщики в рамках затратного подхода.
Стоимость строительства определялась с использованием Справочника оценщика "Жилые дома", издание 2, Ко-Инвест, 2003 год.

Стр. 1..2..3

Полная версия

 

О компании :: Описание услуг :: Лицензии и свидетельства :: Законы :: Методики :: Статьи :: Специалисты :: Отзывы клиентов :: Рейтинги :: Контакты
© ООО «Бизнес-Оценка»