Rambler's Top100
Недвижимость и квартиры в Москве и России



 

О КОМПАНИИОПИСАНИЕ УСЛУГЛИЦЕНЗИИ И СВИДЕТЕЛЬСТВАЗАКОНЫМЕТОДИКИСТАТЬИ
СПЕЦИАЛИСТЫКЛИЕНТЫРЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ ПИСЬМАРЕЙТИНГИКОНТАКТЫПРАЙС-ЛИСТЫ

  
  
  
  

Оценка объектов и
прав собственности

 

Статьи

Согласование стоимостей: МАИ или…?

Как известно, оценка бизнеса, или говоря языком профессионалов, оценка действующего предприятия производится тремя существующими подходами – доходным, сравнительным и затратным.
Заключительным этапом процесса оценки является согласование оценок, полученных на основе указанных подходов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько существенно они отражают объективное состояние рынка.
Процесс согласования оценок приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.
Согласование результатов наиболее часто проводится методом анализа иерархии (МАИ).
Не будем углубляться в теорию МАИ – она достаточно хорошо описана в оценочной литературе, а остановимся на результатах этого согласования. Например, в результате согласования получены следующие результаты:

  • Доходный подход – 40%;
  • Сравнительный подход – 20%;
  • Затратный подход – 40%.

Как видим, в качестве 100% рассматривается согласованная рыночная стоимость объекта оценки. Т.е. все подходы имеют свой вес в этой согласованной рыночной стоимости в соответствии с процедурой МАИ.
На первый взгляд такое положение вещей не противоречит здравому смыслу, т.к. в результате МАИ учтены все критерии, отражающие способность того или иного подхода учитывать ожидания от него.
Но вот тут то и кроется очевидный парадокс подобного согласования. Представим себе, что оцениваемое нами предприятие является предприятием малого или среднего бизнеса. При этом свою деятельность оно производит на арендованных площадях (что является нормой для большинства подобных предприятий), а продукция выпускается на арендованном оборудовании, оформленном по договору оперативного лизинга. Можно сказать, что своих активов данное предприятие не имеет, за исключением письменных столов и оргтехники, чья стоимость является незначительной величиной. Можно также сказать, что предприятие не имеет сколько-нибудь существенных пассивов, т.к. ориентируется на собственные средства, не имеет сторонних и внутренних долгов.
Такое положение вещей встречается достаточно часто, т.к. инвестиции и кредиты в малый бизнес рискованны и банки их серьезно не рассматривают, да и сами хозяева бизнеса бояться попасть в долговую зависимость и лишиться самостоятельности. Подобное положение вещей, возможно, когда-нибудь будет исправлено, но речь сейчас не об этом. Итак, можно сказать, затратный подход даст небольшую цифру.
Т.к. предприятие небольших размеров, говорить о котировках его акций на открытых площадках также не приходится. В силу специфики отечественного рынка говорить о продаже паев и долей в результате публичной оферты также нельзя. Следовательно, область применения сравнительного подхода существенно ограничена или равна нулю.
Остается доходный подход. А вот здесь мы можем увидеть вполне приемлемый результат. Предприятие работает, приносит доходы, имеет постоянных клиентов. Капитализируем доход в стоимость в соответствии с выше приведенными методиками и получим как результат стоимость предприятия на базе доходного подхода.
Теперь перейдем к согласованию результатов. Допустим, что в результате согласования мы получим следующие значения.

  • Затратный подход – 10%;
  • Доходный подход – 90%.

Вроде бы все не вызывает сомнений? А теперь попробуем использовать абсолютные, а не относительные значения. Пусть доходный подход дал стоимость 100 000 долл. США. Затратный – 10 000 долл. США.
Тогда РС = 0,1 х 10000 + 0,9 х 100000 = 91 000 долл. США.
Как же так? – спросит испуганный владелец бизнеса. Потенциальный инвестор готов был заплатить мне всю стоимость, полученную в результате доходного подхода. Ведь для него определяющим является будущий доход, т.е. возможность его извлекать с помощью моего бизнеса. Вы же – скажет он оценщикам – занизили его стоимость на целых 9 тысяч долларов США.
Мы, как грамотные люди конечно же постараемся объяснить ему суть МАИ и доказать в конечном итоге, что он не прав. А наш оппонент, пусть не обремененный нашими знаниями, зато имеющий жизненный опыт приведет нам в качестве аргумента следующий пример. Но прежде чем привести здесь этот пример давайте познакомимся с нашим хозяином малого бизнеса, на который если верить всевозможным большим чиновникам мы и должны опираться в ближайшее время в целях выхода из бедности и удвоения ВВП. Так вот наш герой является типичным хозяином торговой точки. Он арендует помещение под магазинчик, расположенный в муниципальном подвале. Торговое оборудование, например прилавки ему отдали в аренду на хладокомбинате, чью продукцию он собирается продавать и он исправно платит ежемесячные арендные платежи. При этом он приторговывает и другими продуктами, купленными на оптовом рынке. В общем, жизнь не сахар, но надо крутиться, как считает наш друг и ему подобные товарищи.
Вполне типичный пример получился. Теперь, наконец, можно перейти к тому примеру, который решил привести наш оппонент. Так вот, говорит он, у меня есть друг, у которого точно такой же магазин или "бизнес" по-вашему, но он выкупил помещение и торговое оборудование. Долгов, как и я не имеет, а деньги ему дала теща. Посчитайте, пожалуйста, сколько стоит его бизнес. А что тут считать – сказали бы мы. Пусть в результате затратного подхода мы получим стоимость его чистых активов в рыночной оценке, т.е. стоимость его помещения и оборудования минус пассивы, которые почти равны нулю. Так вот пусть получим 50 000 долл. США. Тогда, при удельных весах двух подходов, как мы помним, 0,1 и 0,9 получим: 95 000 долл. США. А при 0,2 и 0,8 соответственно: те же 90 000 долл. США, что и нашего хозяина. Наш хозяин в ответ на наши цифры скажет нам, что на самом деле его другу совсем недавно предлагали другие суммы. А именно, в результате расчетов покупателя, доходный подход, самый, безусловно, важный для него, дал то же значение – 100 000 долл. США. Затратный то же не разошелся с нашими расчетами и дал те же 50 000 долл. США. Так вот, покупатель сложил эти два значения, получил в итоге 150 000 долл. США, попросил скидку в 10%, и в итоге они почти сторговались за 140 000 долл. США.
Вы скажете, что подобные аргументы не являются рыночными, что одна частная сделка говорит о цене этой сделки и только, а не о тенденции и рыночной стоимости.
Уверяю, что это не так. Стоит почитать статью "Сколько стоит готовый бизнес"Сергея Харченко, руководителя департамента оценки бизнеса консалтинговой группы "Магазин готового бизнеса", Газета "Ведомости", 15 декабря 2003 г., чтобы убедиться в этом. Вот выдержка из нее: "Наличие активов. Как уже говорилось, при определении стоимости бизнеса ключевое значение имеет приносимый им доход. В случае если компания обладает высокотехнологичным дорогостоящим оборудованием с длительными сроками полезного использования, недвижимостью, к стоимости денежного потока прибавляется ликвидационная стоимость этих объектов. Однако денежный поток все же остается определяющим фактором, а оборудование рассматривается как инструмент, без которого невозможно получить данный денежный поток".
Это говорят реальные продавцы готового бизнеса, приводя примеры своей работы.
Эта статья коллеги заставила автора посмотреть на привычные вещи иначе. Автор вспомнил, как сложно оценивался бизнес крупного агропромышленного холдинга. Предприятия холдинга были формально независимыми. Одни имели материально техническую базу, другие продавали произведенную первыми продукцию, ничего не имея, но имея большой денежный поток. В результате управленческого баланса мы получили как бы одно предприятие и с активами и с денежным потоком и смогли в результате согласования получить рыночную стоимость, в которой учитывался и доход, и стоимость чистых активов. И точно также как и наш гипотетический владелец малого бизнеса, хозяин этого крупного холдинга, весьма образованный, в том числе и экономически, человек задавал тот же вопрос – Почему нельзя сложить? Ведь оценивая формально два разных предприятия, мы в первом случае получили бы большую стоимость чистых активов, во втором высокую стоимость денежных потоков. Если бы нам предложили суммировать стоимости двух предприятий, мы сложили бы два полученных значения и фактически получили сумму двух разных подходов: затратного и доходного. Но сложить стоимость двух предприятий это одно, а объединить сами предприятия – другое. При этом в результате объединения предприятий не получится сложение сумм стоимостей предприятий до объединения. Вновь образованное предприятие может стоить как больше, так и меньше двух его частей. Ведь понятно, что здесь речь идет не о простом сложении. Здесь должны учитываться и другие рыночные факторы. Мы ведь сказали "как больше, так и меньше". Но если с "больше" понятно, то с "меньше" можно разобраться. Стоимость целого больше стоимости двух частей, например, бывает тогда, когда в результате объединения предприятие становится монополистом. Пусть даже монополистом розничной торговли в маленьком районном городке. Все равно плюс за контроль рынка. А меньше когда? Но, например, когда премии за контроль рынка нет, издержки на управление увеличились. Вот, можно объединить экскаваторный завод с хладокомбинатом. В результате ничего не измениться. А можно объединить экскаваторный завод и фирмы по реализации этих экскаваторов. Но как не объединяй, все равно не получится объединение двух бездолговых предприятий с положительной стоимостью меньше стоимости одного из них до объединения. Это возможно лишь, когда обременения одного тянут вниз стоимость другого. Для этого эти обременения должны быть больше активов, как, например, в случае с АЗЛК. Мы же говорим о двух положительных стоимостях. Итак, какой же вывод.
Вывод же следующий. Природа затратного и доходного подходов различна, у них нет общей базы. Нельзя согласовывать эти два подхода имея в результате сумму весов 100%. Это можно доказать с помощью элементарной математики, а не только реальных примеров продаж.
Этот вывод касается и сравнительного подхода. Не всегда верно утверждение, что рынок реагирует на потенциальную доходность увеличением стоимости объекта. Рынок – это еще и мода, и реклама, и спекулятивные настроения. За примером далеко ходить не надо. Вот еще выдержка из статьи Сергея Харченко.
"Среди других факторов, влияющих на стоимость компании, можно выделить следующие. Спрос и предложение. Стоимость бизнеса напрямую зависит от количественного соотношения потенциальных покупателей и компаний, предложенных к продаже. Соотношение между спросом и предложением может увеличить или уменьшить цену компании на 15-20%. В 2003 г. наибольшим спросом пользовались предприятия сферы услуг, общепита и продовольственного бизнеса. Например, инвесторы готовы были платить от $30 000 до $200 000 за салон красоты, который дает минимальный доход или вообще работает в ноль".
Т.е. можно сказать, что в результате согласования стоимостей мы можем получить, например следующие соотношения:

  • Доходный подход – 50%;
  • Сравнительный подход – 40%;
  • Затратный подход – 70%.

Что в результате сложения дало бы в сумме 140%. Но в том то и дело, что складывать эти веса нельзя, т.к. они не имеют общей единицы.

Проблема обозначена, но как же в результате проводить согласование. Будем надеяться, что это тема следующей статьи, причем не обязательно моей.

Примечание. В оценочной практике ООО "Центр оценки "Профит" согласование результатов стоимостей, полученных различными подходами, всегда проводится классическим способом.

Полная версия

 

О компании :: Описание услуг :: Лицензии и свидетельства :: Законы :: Методики :: Статьи :: Специалисты :: Отзывы клиентов :: Рейтинги :: Контакты
© ООО «Бизнес-Оценка»